主题：北京、上海、广州、深圳写字楼出现“小阳春”

北京：租金平稳上行 高品质诉求强烈


本报记者 李乐北京报道 与站在调控风口浪尖的住宅市场相比，北京的写字楼市场显得风平浪静。戴得梁行写字楼部董事陈文翰告诉记者，从租金这一最关键的指标来看，北京的写字楼市场还处在平稳上升的阶段。而就在这个季度，北京写字楼总体平均报价上涨到了2295美元／平方米，比上一季度平稳上涨4．1％。


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与此同时，海外的不动产基金也在北京的写字楼市场积极活动。不过由于价格等方面的因素，整单成交寥寥无几，外资还难以成为市场主力。


三足依旧鼎立中关村压力最大


很多专业人士表示，即便再过二三十年，北京写字楼市场格局仍旧会是CBD、金融街、中关村三分天下。


目前就商务地产市场开发的活跃程度而言，受可开发用地方面的影响，CBD和金融街要让位于中关村。但这两个区域也都有新供应。8月中，沿国宾道进入长安街的第一个CBD商务地标华贸中心的写字楼一期1、2号楼按计划顺利实现结构封顶，总建筑面积为21万平方米。8月底，由中远地产开发的西长安街收官之作、位于金融街商圈的高档写字楼凯晨广场也全面封顶。按照戴德粱行的统计，仅2005年前两个季度，中关村写字楼的新增供应量就已经达到了100万平方米。而同期，CBD核心区写字楼的增量项目仅有50 万平方米，在金融街，同期的新增供应也只有70万平方米，而这还不是实际入市的供应量。


开发的活跃也令中关村写字楼市场面临比其他两区域更为严峻的市场考验。戴德梁行的一份统计报告显示，今年二季度，中关村地区的租金水平再度下滑2．2％，而另一关键指标空置率则继续上升，保持在27．3％的高位。中关村金融中心和科技大厦的入市，让前景变得更加不乐观。不过，该区域的龙头写字楼融科资讯中心的市场表现一直不错，在一期满租之后，二期租务业已过半。8月31日AMD大中华区总部的签约，更让开发商融科智地欢欣鼓舞。融科董事长陈国栋分析，中关村地区确实存在由写字楼供应过大而带来的市场风险，但其核心还是结构问题。“并不是说，这个区域的写字楼都供过于求了，真正符合国际级企业需求的高品质写字楼供应其实还不够。”陈国栋说。


相比形势严峻的中关村区域，CBD和金融街的日子要好过得多。CBD核心区二季度的平均租金达到了31．5美元／平方米·月，再度上涨1．7％，金融街区域的平均租金也有28．1美元／平方米·月，涨幅甚至超过CBD达到2．1％。


持有项目增加高品质诉求强烈


“按照国贸的一贯思路，国贸中心三期一样也会全部持有。”中国国际贸易中心股份有限公司副总经理钟荣明告诉记者。类似的“持有图谋长久收益”的思路在眼下的北京写字楼市场中也逐渐增多，万通中心、财富中心、凯晨广场、长安兴融中心等核心区域的写字楼项目都采用了全部或者部分持有的经营思路。


钟荣明表示，从香港和国外发达地区的经验来看，把写字楼作为公司不动产持有，获得长期经营收益，是比较普遍的经营思路。据他透露，租金收益很可观，“肯定会比那些一次性卖掉的更划算。”钟荣明对记者说。


不过，持有产权靠经营获益的模式往往会对写字楼的开发商提出较高的自有资金要求。因此，目前北京房地产市场中持有模式成为主流还不现实。记者从万通中心了解到，目前该项目已经确定了“留一栋，卖一栋”的思路，而长安兴融中心也采用了类似的经营思路。显然，在企业自有资金实力不足以支撑完全持有，预售回款是资金链最重要一环的情况下，“部分持有，部分销售”是一条有效的过渡路径。


与此同时，有“持有”心思的写字楼开发商都开始追求写字楼项目的高品质。“既然是自己持有经营，只有高品质才能维持一个比较好的租金水平，才能对企业的长久收益有利。”钟荣明对记者说。同样以持有为主的融科资讯中心也是典型的案例。融科智地董事长陈国栋告诉记者，AMD能够选择融科资讯中心十分有说服力，因为这些跨国企业在选址时对硬件有近乎苛刻的要求。“中关村能满足他们要求的高品质写字楼并不多，只有品质够高，企业自身才有足够的信心去持有。”他说。(谢红玲)


深圳：谷底反弹 供需趋旺


本报记者 谭洪安 实习生 张维希深圳报道 “经历了一个短暂的观望期后，深圳写字楼买卖成交在7月份降到今年最低谷。但受诸种利好因素支撑，8月份市场开始全面回暖，预计下半年将迎来新一波的高峰。”在一份回顾今年1～8月份深圳写字楼市场情况并预测其发展趋势的报告中，深圳中原地产深港研究中心人士指出。


“供应猛增、需求旺盛、空置降低、价格平稳”，这份报告为下半年的深圳写字楼市场如此定调。


中心区领衔集中放量


去年上半年，深圳写字楼市场曾迎来一波供应高潮。当时市民中心（政府主要办公机构所在地）正式投入使用，标志着作为CBD的福田中心区开始超常规发展，同时又有中小企业板启动等外部利好消息刺激，多个写字楼项目纷纷面市。


但今年上半年的情况恰恰相反：写字楼存量巨大，消化滞后，加上调控新政影响，发展商普遍放慢了开发速度，希望等待下一个高峰期的来临。中原地产报告总结，与去年同期相比，这段时间市场的特点表现为“买卖成交个案降幅较大、成交面积基本持平，成交金额与成交均价大幅上升”。


造成这一结果的原因是，到目前为止新增的写字楼供应几乎全部集中在福田中心区，而该区高档项目居多，在成交面积持平的基础上，成交金额和均价大幅上涨也是理所当然的。


据戴德梁行深圳公司对上半年的统计显示，中心区在售项目总建筑面积约45万平方米，目前实际可售面积应在24万平方米以上，而区内在建项目总建筑面积超过70万平方米。因此中心区未来写字楼的供给量也甚为可观。


除福田中心区继续主导写字楼格局之外，沿深南大道往西的车公庙片区也是写字楼供应的主角，两区写字楼及商务公寓供应量约占全市总量的80％。此外，南山商业文化中心区也将迎来写字楼发展的新阶段，部分新项目进入实质性招商阶段，一改深圳西部没有高档写字楼的固有局面。


外企成需求主角


“今年我们注意到一个明显的趋势，就是国内外知名企业对深圳中心区的写字楼前景特别看好。”深圳荣超地产副总梁碧君女士接受记者采访时称。该公司投资开发的国际商会中心，是中心区在售的代表性写字楼项目，也是该公司在中心区投资兴建的4栋高档写字楼之一。据梁介绍，目前该项目销售量已超过95％以上，其中外资客户约占买家总数的50％左右，而选择一次性付款者约占总数的70％，它们大部分都是实力非常雄厚的大公司。


戴德梁行的报告也指出，国内外知名企业纷纷进驻中心区，是上半年写字楼买卖成交活跃的重要因素之一。


有行家认为，现代物流业、高新技术、金融业和文化产业是深圳的四大支柱产业，有关企业因此成为深圳写字楼市场需求的主角。具体来说，国内外大型企业、港资企业、外资银行、保险公司及其他金融机构，共同构成买卖成交或租赁活动中的主体。


土地供应稀缺租售市场获长线支撑


根据中原地产深港研究中心的统计，今年1～8月，深圳写字楼成交价格达11786元／平方米，比去年同期大幅提升，但随着下半年推盘量增加，且项目同质化较为严重，成交价格上升势头趋缓，实际波动应该不会太大。


在写字楼成交集中并以高档物业为主的中心区，主要售价在每平方米12000～15000元之间。但随着供应量大增，下半年成交价格也可能稍稍回落至每平方米11500～12500元之间。


来自租赁市场的数据显示，甲级写字楼需求持续走高，租赁客户多以金融、物流行业为主，部分金融企业出现由租赁转向购买的趋势。中档写字楼租金均价与去年底基本持平，约在每平方米月租75～85元之间，甲级写字楼平均租金比去年同期微升4％，为每平方米月租112．5元。


业界人士认为，深圳写字楼市场较为成熟，租赁是市场成交的主流，购买物业的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业，创业型企业仍以租赁物业为主。而在多方因素的影响下，写字楼将继续保持低空置率。据统计，目前最受市场青睐的深圳甲级写字楼，整体空置率在10％以下。深圳特区内尤其是中心区一带，写字楼开发用地日见稀缺，也是支持此类物业在短期供应量激增的情况下，市场仍能保持平稳的关键因素。


上海：写字楼需求强劲 租售两旺


米红 本报记者 王其明上海报道 当前的上海住宅市场与写字楼市场可谓冰火两重天。与住宅交易的萎缩不同，上海的甲级写字楼市场租售两旺，且市中心写字楼出现供不应求的局面。


市场：吸纳量大幅上升


今年第二季度，上海甲级写字楼整体吸纳量反弹升至6万多平方米。可售型甲级写字楼行情持续火爆，一些位于高尚地段、具有生态概念的高品质甲级写字楼租务也很旺盛。


高纬物业发布的最新上海写字楼市场行情报告显示，截至8月底，上海甲级写字楼平均租金水平相比3个月前又上升了约6．58％，其中虹桥地区由于以前租金水平相对较低，因而成为租金上升最快的地区。今年以来，上海甲级写字楼物业平均租金水平一直在稳升。据戴德梁行数据显示，今年二季度租金较一季度上涨3．3％。南京西路品质上乘的甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100％，一些新供应的甲级写字楼往往在预租阶段就已经完成了一半以上的租赁合同的签订。


由于金融、专业服务型企业的继续扩张以及大型跨国公司对营业部办公空间的需求，上海中央商务区南京西路、淮海路、人民广场及陆家嘴区域的写字楼需求量继续扩大。从供应的角度看，市中心甲级写字楼集中区域尤其是沿淮海中路、南京西路一带可供开发写字楼的地块已经不多。未来两年，浦西总体上仍会持续供不应求的局面。据调查机构消息，淮海中路沿线甚至会出现供应一枝独秀的格局：只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼在2006年第一季度年初会形成供应。


在市场吸纳量大幅上升的同时，空置率持续下降。截至6月底，全市范围内甲级写字楼平均空置率约为7．0％。据高力国际方面资料，在浦西，二季度大部分租金收入都集中南京西路区域以及徐汇区，南京西路及徐汇区的甲级写字楼平均租金较上一季度分别上涨了7．2％和6．8％至1．03美元／平方米／天和0．90美元／平方米／天，成为两个区域8年以来最高租金水平。在浦东陆家嘴，本季末平均租金报价较上季度攀升了5．4个百分点至0．81美元／平方米／天。


仲量联行中国区董事陈立民认为，上海优质写字楼的市场前景不可估量。他的依据是，目前香港有600万平方米甲级写字楼，纽约有3500万平方米，东京有4200万平方米，而上海只有251万平方米，差距不是一星半点儿。


产品：升级换代


如今，上海写字楼客户对室内外环境的要求大大提升。戴德梁行写字楼部专家专业人士介绍，生态写字楼的四个标准中比较直观的是室内重空气、室外重环境。


由于大量的玻璃幕墙的运用，封闭式写字楼的空气流通一直是需要解决的难题。目前符合国际标准的真正的生态写字楼，室内空气清新的保证至少要依赖三个方面：一是新风系统，二是中央空调的杀菌系统，三是达到一定高度的层高。位于张江高科技园区内的纯租赁5A智能甲级写字楼张江大厦，因为具备其中两套系统而大受客户欢迎，竣工后不久就达到了满租状态。竣工在即的淮海国际广场，则在生态方面下足力气，重视玻璃幕墙的阻热性、安全性，选择具有除尘功能和节能的空调，也因此受到客户欢迎。


区域：五角场魅力上升


作为继徐家汇之后的上海第二个城市中心，五角场从更高、更长远的角度规划区域未来的发展，已成为目前上海最具发展潜力的区域之一，吸引了大批具有战略眼光的投资商，瑞安集团就是其中的一个。


近日，该集团联手杨浦区政府，在江湾体育场与复旦大学之间的一个庞大地块上规划了一个占地80多公顷的巨无霸项目“创智天地”。罗康瑞将项目定位为一个国际知名的高尚娱乐、办公、住宅区域，预计项目总建筑面积会达到100万平方米，总投资上百亿元。整个项目包括中心区、高科技园区、生活工作区、体育休闲中心几大区域。其中规划的写字楼，将努力吸引跨国公司客户。


随着越来越多的实力派发展商的进入和甲级写字楼的增加，五角场的区域价值将会进一步显现。


此外值得一提的是，近年来上海出现了不少的乙级写字楼，其中大多数用于出售，购买者一部分是企业客户，一部分是投资客。今年实施的宏观调控政策也影响到了一部分投资客对乙级写字楼的购买，结果不少开发商为了迅速回笼资金开始降价。于是上海出现一个怪现象：甲级写字楼市场租金、售价一路上涨，乙级写字楼市场出现部分楼盘售价下跌、销售不畅的现象。


广州：200万平方米新楼冲击后市


本报记者 谭洪安 实习生 张维希广州报道 号称“全国第二高楼”的珠江新城西塔投标结果9月20日正式公布，大热门越秀城建集团击败其他五家竞争对手顺利胜出。这次吊足了人们胃口却又似乎没有真正悬念的穗港沪大鳄之争，终于告一段落了（详见9月12日本报相关预测报道）。


不过，有关西塔落成之后的商业前景和市场风险的争论仍在继续。原因之一是这个以高级写字楼及酒店为主、身高432米的庞然大物开工期间，广州会迎来一波总量达200万平方米的写字楼供应高潮。这一切将导致2009年它按计划竣工投入使用时，面临着跟今天截然不同的市场格局。


未来几年的广州写字楼市场，究竟谁主沉浮？


明年年中或有“拐点”


在记者手头的一份广州中原地产写字楼部提供的清单上，列举了2005年下半年到2007年之间将相继面市的15栋在售或在建中高档写字楼的资料。据此粗略估算总建筑面积接近150万平方米，这还不包括今后一两年更多新开工项目以及正在盘活之中的部分大型“烂尾楼”在内。


这些新增项目大多集中在广州天河北金融区、珠江新城及琶洲国际会展中心附近。后两者分别是广州市政府近期极力打造的CBD和会展商务区。政府正以大规模的基建配套和标志性项目投资（例如作为广州城市新地标的西塔），带动这两大板块内商务写字楼项目用地的集中出让和全面动工。预计明后两年出现的新一波写字楼供应高潮，即以此为发端。


“我认为今年下半年本地写字楼市场，特别是所谓甲级写字楼的租售成交，仍然会延续一段时间以来的上扬趋势，但到明年年中左右，会因为供应量激增而遇到明显的调整压力。”广州中原地产写字楼部总监朱辉分析说。


据了解，目前广州最好的写字楼物业天河北中信广场，平均月租金大约在每平方米130～150元之间，买卖成交价在每平方米21000元左右，近期最高的一宗转手单位成交价达每平方米24000元。天河北金融区同类高档写字楼月租也在每平方米120元上下，买卖价则约为每平方米14000～15000元。传统商务区环市东一带一线写字楼月租金略低，大概在每平方米80～100元的水平徘徊。


但是，这样的租售价格水平和分布格局，很可能受到大量写字楼新货的冲击而发生显著改变。


西塔入市加速写字楼产品淘汰换代


尽管现在就去评估按计划四年之后将落成使用的珠江新城西塔的市场前景，以及它对之前这一波写字楼供应高潮形成的固有格局会产生什么样的冲击，多少有些为时过早。但是，由于西塔以及稍后计划继续公开招标兴建的珠江新城双子塔中的另一座——东塔，将共计向市场投放多达数十万平方米的高档写字楼物业，这或多或少会对目前这一波市场行情产生微妙的心理影响。


有行家认为，届时可能出现两种截然相反的情况：或是珠江新城双子塔因体量巨大，运营成本过高，而越秀城建这样的本土开发商又缺乏足够的管理经验，商业经营遭遇困难，数以百亿计巨额投资回收遥遥无期；或是此前市场上先行推出的高档写字楼，受到新地标项目的直接冲击而竞争力减弱，整体租售情况及价格水平持续回落。无论出现那种情况，对广州写字楼市场的健康稳定发展而言，看来都不是一件好事。


“我个人相信，只要开发商能克服融资规模大、建设工期紧、技术要求高等现实困难，顺利建成西塔，那它的商业前景是不用过多怀疑的。”在广州写字楼市场浸淫了十余年的朱辉乐观地判断。但是他也承认，作为新的超高层地标建筑，西塔入市后很可能会吸引一大批注重品牌效应的国内外大企业客户“移情别恋”，从而推动写字楼产品升级换代。一批原有的甲级写字楼加速折旧过程，租售价格水平受到挤压，引起连锁传导反应，档次更低的乙级写字楼，也许会面临空置率大幅上升，甚至部分被市场淘汰的局面。


今年早些时候，广州市政府有关部门重新强制推行“住宅禁商”政策，主要目的之一，就是把为节省成本而散落在住宅楼盘中的众多小型民营企业及创业阶段的公司“请”出来，以缓解可以预期的中低档次写字楼逐渐加大的空置压力。


这边是200万平方米写字楼的集中放量，以及集顶级写字楼和酒店于一身的西塔风风火火的投标和动工，那边是经历多次摇摆的“住宅禁商”政策老调重弹。种种时间上的巧合，其实正好体现出政府有关部门对广州写字楼市场未来走势的一丝忧虑，以及希望极力进行主导和干预的良苦用心。