超级重磅！

5月24日，西安住房公积金管理中心在回复网友关于“商转公”问题时，释放了关于西安恢复商转公的最新消息。

官方表示：将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。

这也就意味着，大家心心念念的西安商转公，真的有可能在今年完成，而这对于西安存量房业主来说，无疑是久旱逢甘霖，将直接省下几十万利息。

目前，西安首套商业贷款利率为4.1%左右，公积金首套5年期以上利率为3.1%，而去年初商贷首套房利率基本在5.9%左右。

两者一对比，前两年高利率买房人，若成功商转公，无疑则可以省下很大一笔钱。

算一算：

按照贷款金额65万，期限30年，等额本息来算，商业贷利率5.9%，每月需还贷3855元。

若转成公积金贷款，月供只需还2775元，每月少还1080元。累计30年，将减少利息支出38.88万元，而贷款的越多，钱省的越高。

近年来，由于房贷利率的持续快速回落，西安“商转公”呼声越来越高，也更是迫在眉。

根据此前官方所述，西安目前不开启商转公的主要是原因，是因为存量商贷规模和公积金资金流动性不足，为确保缴存职工正常提取及公积金贷款业务不受影响，目前，“商转公”业务暂未恢复。

那么，西安目前公积金池子到底有多少“水”？

根据西安住房公积金年报显示：2021年，西安发放个人住房贷款1432.79亿元，贷款余额968.52亿元，个人住房贷款余额占缴存余额的82.30%。

2022年末，西安累计发放个人住房贷款46.60万笔1675.02亿元，贷款余额1108.40亿元，个人住房贷款余额占缴存余额的81.89%。

综合这两年官方公示数据看，西安公积金具有体量大、余量不足的特征，这对于1300万人口的西安来说，“商转公”必然会出现各类压力，进而可能出现无钱可提可贷的风险，不利于房地产市场稳定。

而最新官方回复：随着刚需和改善性住房家庭利用公积金政策改善住房条件，西安个贷率持续攀升，到今年一季度末，个贷率已升至89.1%；截止4月底，个贷率已升至90.29%，可谓压力巨大。

那么，西安今年到底能不能顺利开启商转公呢？何时才能开启呢？

对此，我们可以借鉴一下渭南于4月1日，发布的“个人住房商业贷款转住房公积金贷款暂行办法”。

当时，渭南开启商转公，文件中明确提到三点：

1、当全市公积金个贷率低于80%，且有下行趋势时，公积金中心应择机启动商转公业务；

2、全市公积金个贷率高于90%，且有上行趋势时，公积金中心可根据房地产市场贷款资金需求等综合因素来研判确定部分停办或实行轮候安排商转公贷款业务；

3、全市公积金个贷率高于95%时，应及时停办商转公贷款业务。

若以为80%为标准，西安距离开启商转公可能还有一些差距，但是西安的体量和市场都远远大于渭南，也不排除西安的标准会有所提高。

而从全国支持“商转公”的城市来看，无锡2021年个贷率96.54%，海南91.14%，武汉94.44%，都比西安的个贷率高。

可见，公积金账户金额余量，并不是影响房贷“商转公”放开的唯一因素。

值得一提的是，西安的商转公已经远远落后于全国其实城市，目前市场商转公已经演变出新的玩法，众多城市商转公开始进入“顺位贷款”模式，这对存量房业主来说，意义更大。

5月12日，安康成功发放首笔住房商转公“顺位抵押”贷款。

所谓“顺位抵押”贷款，简单理解就是省去购房人自筹资金，用于结清商业住房贷款环节。

以往，办理“商转公”贷款业务，购房职工需先自筹资金一次性偿还商业住房贷款，解除商业银行房产抵押后，再以该房屋抵押申请住房公积金贷款。

要知道，自筹几十万元资金还清商贷，对缴存职工来说非常困难，而“顺位抵押”政策的出现，缴存职工可以不用自筹资金提前还清原“商贷”，只需通过以贷款房屋“顺位抵押”的方式办理商转公，省去中间还款解押环节。

也就是说，“商转公”路上最大的拦路虎已经被清除，未来只需贷款人申请，相关部门审批通过，就可以轻松完成商转公。

而值得一提的是，根据安康“顺位抵押”商转公的方式，申请人一年内不能有公积金提取，还需保证银行流水、征信等信息达到要求，所以未来西安朋友有想商转公的，还需谨慎对待。

当然，商转公业务的重启，需要银行、不动产登记中心、公积金中心等部门的配合，并不是那么简单的，这些都需要强大的科学管理与统筹能力。