“带押过户”

重磅新政！我国二手房将全面进入“带押过户” 。

3月30日，自然资源部会同银行保监会发布通知，要求各地深入探索，以点带面，做好“带押过户”工作，推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖。

3月31日，中国银行保险监督管理委员会对“带押过户”适用情形以及具体流程有了明确说明。

办理带押过户，需同时满足以下四方面条件：

1.本市个人存量住房交易；

2.交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；

3.交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；

4.交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

具体流程如下：

一、签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”。

二、办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。

三、向银行申请“带押过户”。参考流程如下：

1.跨行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为不同银行，即抵押权人为不同银行，下同）。

买卖双方向银行申请“带押过户”，与双方贷款银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项；

买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；

双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息（未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息）；

买方将首付款交至约定的监管账户。

2.同行贷款购房模式（买卖双方贷款机构为同一银行，即抵押权人为同一银行，下同）。

买卖双方向银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定首付款监管账户等事项；买方申请贷款，银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分；买方将首付款交至约定的监管账户。

3.买方全款购房模式。

买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项；买方将购房款交至约定的监管账户。

四、办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。

五、银行贷款发放及结清。参考流程如下：

1.跨行贷款购房模式。

买方贷款银行方面：确认“带押过户”完成信息；对房产增设第二顺位抵押权；将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息；结清贷款并解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

2.同行贷款购房模式。

银行对房产增设第二顺位抵押权；发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款；解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。

3.买方全款购房模式。

卖方贷款银行用购房款结清贷款；解除房屋抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

所谓“带押过户”，即存在抵押（房贷尚未还完）的房产需要进行交易的，无需进行先行还贷或垫付操作，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（过户操作）。

目前在各地具体实践中，“带押过户”主要有三种模式：

1、新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。

2、新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。

3、抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。

据了解，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江等省份已经全面开展。

西安

2022年底，西安市自然资源和规划局明确回复，正常开展带押过户业务。

今年1月，西安市首笔带抵押房屋的二手房转移登记成功办理。

“带押过户”政策，优化办理流程，在提高效率的同时保障了交易安全，降低交易成本，从而加快二手房的流通。

对于想卖掉手中的房子买新房的改善家庭来说，确实是一大利好，这部分客群的流入，也能刺激新房市场。目前西安，拥有超19万套的二手房源，庞大的房源库存，明显的供大于求。接下来，随着“带押过户”的全面实施，二手房成交是否会有新的突破？我们拭目以待。