5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部，联合下发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》！

主要变化如下：

（1）购房资格：

外地迁入满一年，无社保可买；非本市有2年社保也能买！

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

（2）二手房交易：

拿到房产证满2年可交易；网签三年有产证可交易。

住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

（3）降低首付比例：

首次用公积金买房，首付低至20%

首次买房用公积金，144㎡及以下首付比例不低于20%即可

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。

（六）调整住房公积金贷款额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款额度不超过65万元，双缴存职工贷款额度不超过85万元。

（4）刚需判定：

28岁未婚也算刚需了！二孩家庭也算刚需了

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》政策问答：

一、出台《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》的目的是什么？

《通知》的出台，主要目的是：支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综合运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。

二、从市外迁入本市户籍的居民家庭购房条件有何变化？

从市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房，原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。本次《通知》调整为：“须在购房前落户满1年”。

市外迁入本市户籍的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。

三、非本市户籍居民家庭购房条件有何变化？

非本市户籍居民家庭原购房条件为：“提供连续5年及以上社保或个税证明”。本次《通知》调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

本次政策新增了《居住证》为购房材料，在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时，为确保政策顺利衔接，《通知》下发后已连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。

市外迁入户籍、非本市户籍居民家庭购房新旧政策对比：

四、住房“限售”年限有何变化？

商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。本次《通知》调整为：“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”。

二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满５年”。本次《通知》调整为：“《不动产权证书》取得满２年”。

住房“限售”新旧政策对比：

五、对高层次人才及消防救援队伍人员有何政策支持？

，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

第二，对本市消防救援队伍人员，能提供相关证件或单位出具证明的，参照现役军人购房政策。

六、“刚需家庭”的类别有何变化？

在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：

（一）二孩及以上家庭，且符合我市住房限购政策；

（二）28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合我市住房限购政策。

七、《通知》出台后，商业贷款首付比例，公积金贷款首付比例、贷款额度有何变化？

个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定，具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询。

公积金贷款首付比例、贷款额度的变化情况见《通知》第（五）、（六）条，具体解读由西安住房公积金管理中心另行发布。

以下为政策全文：

关于调整商品住房交易政策有关问题的通知

市建发〔2022〕92号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

一、 保障合理住房需求

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

二、 促进二手住房流通

（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

三、 强化住房金融支持

（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。 第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）调整住房公积金贷款额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款额度不超过65万元，双缴存职工贷款额度不超过85万元。

四、 优化各类人群购房政策

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

西安市住房和城乡建设局

西安市金融工作局 西安住房公积金管理中心

中国人民银行西安分行营业管理部

2022年5月28日