财联社10月25日电，中信证券研报指出，未来房地产税试点政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。

试点城市将考虑区域统筹布局，名单或将与今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。

而若后续开展性房地产税立法与征收工作，假设房产市值评估比例为70%，预计房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。

》》重磅！房地产税改革试点来了

10月23日，第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

这意味着，争议多年的房地产税终于正式启动。

人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

（2021年10月23日第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

征收对象

1、哪些房产讲将列入征税名单？

文件中提到，试点地区的房地产税征税对象为： 居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

2、谁是纳税人？

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

其中，非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

实施步骤

具体如何实施，文件中第二部分就有提及。

1、由国务院确定试点地区，报人民代表大会常务委员会备案后推进。 

2、财政部、税务总局将依照人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

也就是先试点，再立法，这就是房地产税推进的时间逻辑。

其次，大家最关心的就是，哪些地区将会中奖？

10月17日，财政部有人建议在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点。

从这些区域来看，基本是分散在南方的一些重点城市，后批次的新一线的城市划入试点的可能性略低，但如果有些城市的房价过于冒尖，还是不排除有这种可能。

推进时间

1、文件中也明确说道，房地产税试点实施启动时间由国务院来进行确定。

解读：目前还未启动，要等国务院来确定时间。

2、房地产税试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

解读：目前还没有开始。要等试点确立公布后才开始实行，要注意的是，这个时间并不是，只是试点地区。

3、试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

解读：试点期限虽然为5年，但不等于房地产税立法非要到5年之后才会推进。

从各方面的规划来看，推进房地产税立法有可能在十四五时期（2025年之前）完成。

其次，试点展开虽然容易，但这是要立法的，其过程、时间相对繁琐，还要广泛征求社会意见，涉及面更广，推进确实需要时间。

总而言之，短期内全面推广是不可能的，但个别城市会中奖，最快在今年年底、明年“两会”前后，或许就有消息发布。

税收方式

房地产税将“试点先行”的消息发布后，网上有人预言：

中国的房地产总市值约460万亿，是美国房产市值的两倍。美国的房产税率平均是1%-2%。而如果按1%来算，中国一年的房产税合计可以征收4-5万亿，相当于去年地方政府卖地收入的一半。也就是说，即便以后卖地收入大降一半也不怕。

这种计算方式，简单、粗暴，有不少人表示赞同。

但对于中国而言，房地产市场终归是区别于美国，其计算方式是会存在不同的。

如果按照1%的税率来计算，在一线城市，拿北京为例，一套普通住宅1000万/套，按照缴纳1%的房地产税来说，就意味着每个家庭每年要额外支出10万元人民币。

我国目前的主基调是追求共同富裕，按照这样的方式来收税，显然是背道而驰。

现在一二线城市，背负车贷、房贷、孩子教育费、父母养老费的家庭不在少数，其中还有不少人在准备下一胎，放在西安，每年如果还要缴纳上万元的房产税，这无疑是把从前的三座大山重新压到了这些家庭的身上。

如果说非要找参照物，那么香港和新加坡可能性要更大一些，他们的房地产税是以住宅租金为基础来进行计税。

若房地产税真的落地，不论多或者少，对于有一套房的家庭来说，那么负担是否在增加，对于有多套房的人来说，那这些压力是否会转移到租金上？

那贫富差距依旧是一个需要考虑的问题。

最后，就让我们拭目以待，首批试点推进后的效果，毕竟核心逻辑是房住不炒，主基调是共同富裕，民生还是高层会重点考虑的事情。

文章来源：中信证券及网络资源综合整理