万亿GDP下 古都楼市的“新”与“变”

西北五省中，位于关中平原城市群的西安，2020年吸引力凸显，其楼市表现可圈可点。

2020年，面对突如其来的疫情，西安的经济展现出强劲韧性，实现全年GDP突破万亿大关，以5.2%的增速位居全国万亿城市第一名。在疫情影响下，西安楼市也受到一定波及，但房地产作为经济压舱石的表现依然稳定。2020年西安房地产开发投资比上年增长6.5%；商品房销售面积2559.79万平方米，下降3.0%。

品牌房企勤耕不辍

近年来，全国性的的品牌房企在西安楼市中扮演了重要角色。据中指研究院统计，2020年中指百强企业里，进入西安的共有50家，其中前20强房企全部进入，前30强除新力外均已有项目落地。

往年春节后由于打工群体回流，大城市购房需求增加，楼市往往出现小阳春情形，并为“金三银四”预热。然而今年随着就地过年人群出现，客流有可能提前来到。春节期间，西安品牌房企相当比例售楼处没有放假，而放假的也比往年假期有所减短，目的就是提前准备，尽量为第一季度贡献业绩。当然，就地过年带来的只是临时新增需求，并不足以对楼市走向带来实质性影响。

牛年第一拍 上演“抢地大战”！

因此，春节前各大房企主要以寻找土地、增加储备、补充货值为主。2020年，西安土地出让面积、土地出让金均达到近五年新高。其中品牌房企成为溢价拿地的主力军。进入2021年以来，西安有多宗优质宅地相继入市，最早的一宗已于2月19日拍卖，共有万科、中海、华润、招商、融创、中南、正荣、绿城、金辉、金茂、金地、卓越、华侨城、中天西北、曲江大明宫置业15家企业参与竞拍，绝大部分为头部企业，其中央企和国企占比40%，最终，该117亩住宅用地溢价141%成交，楼面地价23552元/㎡，成为大西安的第24块万元地。

图:2011-2020年西安住宅用地供应、成交总建面及楼面均价走势

来源：CREIS中指数据·中指地主

商品房市场量缩价涨 成交结构上移

受2020年初疫情影响，西安商品房市场整体供应节奏向后推迟了1至2个月，上半年整体成交量同比下降；随着疫情缓解，新房市场快速恢复，前期积压的需求集中释放，三季度后成交量回升。全年整体供求状态依旧紧张，价格持续上涨。

与此同时，西安成交结构也发生变化，改善类产品市场占比继续提升，产品趋向中高端化发展。2020年西安中高面积段产品成交比例持续增大，140平方米以上户型成交套数占比较去年同期上升11个百分点；200万以上高价位产品成交占比较去年同期上升22个百分点。

据统计，四年之内西安共九次调控楼市，交易端除限购、限贷等传统手段外，近两年也增加了如摇号、分层限制首付比例、监管资金等政策手段。但和其他城市不同，西安仍然处于城市快速扩张阶段。伴随人口流入产生的新增需求庞大，住房供求矛盾依然严峻。

图：近年西安楼市调控政策路线

来源：中指研究院综合整理