转眼间，2020年已悄然而逝，这一年注定难忘，开年一场“疫情”席卷而来，全国大多数产业几乎陷入停摆，房地产也面临前所未有的挑战，在此大背景下，西安楼市从年初的跌至冰点、到年中6-8月份集中回暖，新盘抢占市场、改善型需求占据主导、再到年末11月“千人摇”频现、12月新政出台限购加码，这一年西安楼市到底经历了什么？

为此，西安房天下独家策划《@2020请交卷》西安楼市年终白皮书，从政策、地铁、学校、土拍、供货、开盘、潜客数据、直播数据八大维度入手，全方位解读还原2020楼市真相。

从全年的房价变化来看，“稳定”是今年房地产市场的主旋律。因为与其他多数行业不同，房地产行业受政策影响比较大，房价也会随着政策法规的调控而变化。在今年的两会政府工作报告和中央政治局会议上，“房住不炒”的核心定位被不断重申，西安限购政策也仍未“松口”。 2020年12月1日的调控升级，更是体现了政府抑制楼市过热的决心。

现在小编就把2020年最新限购政策及购房全流程给大家捋一遍，供大家置业参考。

一、西安限购、不限购范围具体包含哪些区域？

二、西安限购政策

【1】2016.12.30-重启限购

城六区限购：自2017年1月1日起，本市及非本市户籍家庭（包括夫妻双方及未成年子女）在城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）只能新购买一套住宅（含新建住房和二手住房）。

【2】2017.4.18-限购加码

①扩大限购范围：长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区列入限购区域；

②提高首付比例：商品房首套商贷首付比例不低于30%，二套房首付不低于40%，三套及以上购房暂停购房贷款发放；使用公积金贷款的，购买普通住房的，最低首付款比例为25%，购买非普通住房的，最低首付款比例为30%；

③限制再次交易：在住房限购区域范围内购买的新建商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。

【3】2017.6.25-限购升级

①限制交易时间：在限购区域内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易；

②购房社保要求：自6月25日起，在限购区域内购买新建商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年及以上社保或个税证明，不得补缴。

【4】2017.9.13-螺旋式升级

①限制购房数量：城七区（新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥、长安）及开发区（高新、经开、浐灞、航天、港务区、沣东新城）范围内，暂停向已有2套及以上住房的本地居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；

②廉租房配建要求：新出让土地的商品住房项目，原则上按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建租赁型保障房；

③公积金额度调整：公积金贷款最高额度由75万元调整为65万元，将最低缴存时限由连续缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的商转公贷款业务。

【5】2018.3.30-摇号买房政策出台

摇号买房：意向购房人数多于可售房源的，应采取公正摇号方式公开销售，由公正机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

【6】2018.5.15-重申公寓限购

重申公寓限购：凡是在房产证和网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为“公寓”的，不论其土地用途、年限均在此次限购范围内，规划用途为商业、办公的，不在限购范围内。

【7】2018.6.24-摇号细则出台

①支持刚需购房：公证摇号售房时，按照刚需家庭和普通家庭分别进行选房，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，刚需家庭应满足以下条件：居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；

②暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。

【8】2018.9.14房改政策出台

西安将推进共有产权住房及公租房制度改革，严格落实居住用地“两个20%原则”，优化土地供应结构，完善住房供应体系，并将调整商品房配建比例，西安共有产权房时代到来。

【9】2019.4.23-公积金首付比例提高

《西安住房公积金管理中心关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》发布：西安公积金贷款首付比例全面提高，外地暂停提取。（2019年5月13日执行）

【10】2019.6.20-限购再次升级加码

首次将临潼纳入限购范围；外迁入户籍的居民家庭，落户满1年或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）、非本市户籍居民家庭无住房且提供5年及以上社会保险（或个人所得税）的，方可购买1套商品住房或二手住房。

【11】2020.12.01调控再次加码，二套首付比例最高70%

①提高二套房首付比例，从原来的40%提到起步40%，最高首付70%；

②提高房企取证门槛，从原来的建筑出正负零到高层最低7层；

③提高预售资金监管的强度，监管权由银行转交给辖区住建部门。

三、2020.12.01政策具体变化：

1.在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：

购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

2. 在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：

购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭

购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

商业贷款二套房首付新政执行时间：12月14日，西安市住建局官网发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读，明确12月1日之前认购的，首付按照原政策执行。

此外，还调整公积金贷款首付比例

对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

公积金新政执行：

①购房合同在2020年12月1日（含）以前网签的，且贷款受理时间在2021年1月31日之前的，首付比例仍按照原政策执行。不过，如果贷款受理时间是在2021年2月1日之后的，首付比例就按照新政策执行；

②购房合同在2020年12月1日以后网签的，那首付比例就按照新政执行。

四、西安落户政策

哪些地方算西安户口？

西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区），以及西咸新区。以上西安辖管的户口都算西安市户口。

特别说明：

1、若你的户籍材料，比如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，就是西咸新区的户口，但也按照西安本地户口家庭，执行相关限购政策，可以在限购区域内买两套房子。

2、全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传以下材料：1.学信网学籍查询结果截图。2.申请人身份证照片。

3、同时， 2018年3月5日起，凭学历落社区集体户只需通过掌上户籍室上传学历、身份证照片即可，办理人无需再跑腿。

五、西安购房全流程

第一步：西安市住建局官网、西咸新区等官网查询公示价格，可以查询具体的一房一价；

第二步：西安市房管局官网查询预售证；

第三步：城六区商品住房意向登记平台、沣东新城登记平台、长安登记平台、临潼登记平台进行线上登记（不少于3天）；

第四步：开发商现场审核资料（起止时间不少于3天，不超过5天）；

第五步：开发商核验资料结束，若房源大于意向登记人数，则不用摇号直接开盘；若房源小于意向登记人数，则需要摇号，在西安市司法局官网公证处公示意向购房人名单（不少于3天）；

第六步：线上摇号；

第七步：摇号结果进行公示，公示时间不少于3天；

第八步：根据通知的选房地点进行选房；

第九步：选房结果进行公示，公示时间不少于3天；

第十步：选上房的家庭进行签约，未选上房和未摇中号的家庭重新选择楼盘进行意向登记；

第十一步：办理按揭贷款，多数楼盘首付为四成，二套五成，这个具体要看项目；

第十二步：办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理；

第十三步：按照约定的交房时间等待收房，收房时注意查验《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》；

第十四步：商品房交付后办理房产证。注意看《商品房买卖合同》中约定办理房产证的时间，一般情况为交房后一年内，两年内，或三年内不等。

特别说明：

1、西安市商品房价格备案公示网址：http://117.39.29.75:8085/spfjggs/house/public/index

2、西安市商品房预售证项目公示网址：http://zjj.xa.gov.cn/ygsf/index.aspx

3、西安市商品房登记平台网址：http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html

4、西咸新区备案查询网址：http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/iList.jsp?cat_id=10045&tm_id=27

5、西咸新区预售证查询：http://zw.xixianxinqu.gov.cn/icity/govservice/convenience/house/houseSalePermit

6、沣东新城商品房意向登记平台：http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/xmgs.aspx

7、关于摇号需要注意哪些问题？

目前，西安的摇号政策是：当登记核验通过家庭，多于可楼盘销售房源数量时，就需摇号，这时，摇号顺序位刚需家庭先选、普通家庭后选，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。

注意：登记的意向买房人、摇号选房人、合同签订人必须是同一人。以下是摇号中一些常见问题：

（1）刚需家庭应满足什么条件?

家庭成员包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女；没结婚、离婚不满3年的单身不算刚需;登记买房人和家庭成员在西安市范围内名下都没有住房且自2017年1月1日起没有买卖、转让住房的;登记买房家庭成员符合西安住房限购政策。

（2）支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面?

公证摇号选房时，开发商应提供不少于一半的房源优先给刚需家庭选择;刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。

（3）摇中了不想要，有什么影响？

登记购房人连续2次不参加按顺序选房的，6个月内不能再登记其它楼盘；登记购房人选中房子后连续2次放弃签约的，1年内不能再登记其它楼盘。

8、办理网签、备案流程

①网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。

网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签

②备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体要咨询售楼部工作人员）。

如何查询商品房买卖合同网签备案情况？

①网上查询：登录房管局门户网站首页→“商品房买卖合同备案查询”办事栏→输入购房人身份证号和买卖合同登记号→显示备案房屋小区名称、房号、备案时间等信息。

②现场查询：购房人也可持本人身份证前往西安市房管局（西大街116号）1205室查询。