由陕西省房地产研究会和咸阳市房协联合主办的大西安格局下的咸阳房地产市场座谈会于阳春三月在咸阳市住建局召开，陕西省房地产研究会王圣学会长和咸阳市住建局、咸阳市房协有关负责人以及陕西华宇房地产开发公司、咸阳宇宏房地产开发公司、陕西鑫苑置业有限公司、咸阳勇沣房地产开发公司、咸阳永泰田房地产开发公司等开发企业负责人参加了座谈会。

座谈会上，华宇公司总经理助理殷建刚、咸阳永泰田房地产开发公司副总岳保智、鑫苑置业总经理黄煜和咸阳勇沣房地产开发公司、咸阳宇宏房地产开发公司负责人相继发言。这些公司的负责人在发言中介绍了各自公司目前在建项目的开发情况和存在的问题以及对咸阳、西安乃至全省房地产市场的看法，同时也提出了不少问题。

王圣学会长根据座谈会大家的发言对目前房地产市场及房地产未来的发展趋势讲了以下几点看法。王会长说，目前房地产市场下滑，既有房地产本身的问题，也和世界经济尚未走出危机，国内宏观经济下行压力日益增大有关。从房地产行业本身来看，改革开放30多年来，我国的房地产业发展大致经历了三个阶段：从上个世纪80年代初到90年代，这是个阶段。改革开放初期，基本上还是在计划经济体制下，以政府为主，在学习新加坡等国解决群众住房问题的做法和经验，探索解决我国城市广大人民群众住房问题的路径。当时基本的做法就是各地政府组建统建办、开发公司建设住宅，把建设好的住宅分给党政机关各单位，也盖一些商品房，在社会上公开出售，卖给市民。但人民群众也很穷，拿不出钱来买房。

第二个阶段，1992年邓小平南巡讲话后到2013年，这二十年间，我国经济体制由计划经济转向市场经济。经济模式市场化，住房商品化、私有化，是房地产市场大力发展的20年，而不是有人说的十年或十几年。在这二十二年间，我国的房地产开发无论在规模、速度上都堪称为世界之，为解决我国广大城镇人口住房做出了巨大贡献。

第三个阶段，从2014年开始，我国的房地产市场开始出现销售困难，开发趋缓，投资下降，开发商拿地热情减少等现象。这说明，我国的房地产发展已进入了一个新阶段，要说是进入了拐点也可以。这个阶段的到来，预示着经过二十多年的大规模开发建设，我国人民群众的住房已告别了短缺时代；房地产市场已从卖方市场转为买房市场。但是，伴随着我国新型城镇化的推进，根据我国目前的城镇化水平，房地产大规模的开发在我国至少还可持续8—10年，在一些热点大中城市，甚至还可持续更长时间，比如西安，按照《关天规划》，目前正在建设具有上千万城市人口的国际化大都市，以开发区为主导的开发建设至少还可以持续20—30年！因此，房地产目前不存在崩盘问题，仍然是国民经济的主导产业之一。我们对市场要有信心。但同时也要看到，伴随房地产市场的变化，过去那种挖个坑就预售，建到正负零就卖的差不多了，基本上收回成本，剩下全是利润的那个时代再也一去不复返了。因此，我们希望开发企业要认真总结过去20多年来的经验教训，在新的形势下，走精细化规划设计、精细化开发建设道路。

从宏观经济方面来看，自2007年因美国次贷危机引发的世界经济衰退至今尚未走出萧条，走向繁荣。已深深融入了世界经济的中国经济经过30多年的高速发展，也已减缓了发展速度，从两位数降为一位数，进入了新的中速发展阶段。作为国民经济产业之一的房地产业，也不可能永远勇往直前，不受宏观经济的影响，虽然目前房地产市场的需求还巨大的。但根据经济规律，任何一个产业的发展，那怕市场需求很大，后也只能得到平均利润，而不可能长期获得超额利润。因此，在目前开发企业利润下降，一些开发企业转行、关闭没有什么不好。陕西目前有5000余家注册开发企业，西安有3000多家注册开发企业，我看减少二分之一甚至三分之二都是可以的。因为西安目前只有几百个左右的开发项目，大量的开发公司并没有项目，大部分公司也没有资金，关掉这些公司有什么不好呢？

当然，我们也应该看到今后商品房开发的主要战场是在大城市，即所谓的一、二线城市。包括京、沪、广、深为代表的一线城市。包括其它直辖市，计划并列城市，副省级城市、省会城市在内的二线城市，像咸阳、宝鸡这类地级市，大致属于三线城市；小城市、县城和重点镇多算是四线城市。这些三、四线城市由于人口少、规模小，市场容量有限、加之就业机会、收入和大城市差距较大，因而未来房地产发展困难较大。咸阳市房地产发展在我省地级市中还是好的，这主要是和西安有关。

因此，我们在座的各公司，特别是开发项目在各市县的公司，要研究当地市场，可以参考兴平马嵬驿、礼泉袁家村的经验，在美丽乡村建设、特色旅游地产开发上下功夫、做文章，机会总是有的。

另外，王会长还就不动产登记，房产税开征等问题回答了与会开发企业负责人的提问。