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西成高铁开通，四条城际铁路及西安四环的开建，将西安、渭南、咸阳、汉中等城市连接在一起，构建真正”大西安“格局。然而，2017随着西安限购政策的加码升级、房价飙涨，使更多的购房者将目光转向周边的这些不限购城市，他们距西安的距离乘坐高铁 长1个半， 短28即可到达，更重要的是，他们的房价仅是西安房价的三分之一，甚至是四分之一；况且一线品牌房企如碧桂园、万科、恒大、融创2017已在这些城市均有布局，2018会更加会激烈。于是，有业内人士称，以西安为核心的“关中 时圈“已诞生。2018房小妹首探大西安，六大看点解密2018西安楼市。

2017大西安楼市迎来了前所未有的“变”局。新房二手房房价破万；全年出台四次限购政策；限价首现西安； 政策首度“破冰“；土地市场风起云涌，现场竞拍状况激烈，一线品牌房企入驻西安数量前所未有……透过2017来看，2018西安房价是涨还是跌？楼市政策是否会“松绑”？哪些地块值得购房者关注？……请看下文。

（一）2018房价：新房二手房稳中有“涨”过半楼盘报价1W+

2017西安住宅新房二手房均价已破万元大关，业内称之为楼市上涨“ 的一年”！根据中国房价网数据统计，西安12月新房 房价10364元/平，二手房均价10436元/平。见下图2017年西安新房二手房房价走势：

从上图可以看到：2017年1月到12月份，新房二房手商品住宅均价整体呈现上涨趋势。新房从1月份的7693元/平方米上涨至12月的10364元/平方米，涨幅为34.7%。在多轮调控下，9月以后，房价涨幅放缓，稳中略有上涨。二手房均价在2月和6月份有所下降之外，其他月份均呈上涨态势，7月份上涨高达1400元/平左右。

2017西安房价分布图

从房价分布图表中可以看到，三个价格区间占比较大：8000-10000元/平占比28%；10000-15000元/平占比36%；15000元/平以上占比13%。从中可以看出，万元楼盘占西安在售楼盘的比例即将过半。同时，据房天下数据监控 不完全统计，西安共11大区域（含高陵和西咸），9大区域均价已过1W+。

从而可以看出，2018年西安在深度贯彻“房子是用来住而不是用来炒的”楼市背景下，随着楼市调控政策的不断发力，限购几番收紧，西安楼市虽然热度依然在延续，不过已经开始逐渐趋于稳定，涨幅放缓。

（二）2018楼市政策——限购、限售、限价有望”松绑“

2017年西安楼市是有史以来发布限购政策 多、 严的一年。从1月1日起，限购不断加码，从 次的“允许新购1套”，到第二次4.18的“提高首付、扩大限购范围和限卖”，再到第三次6.18的“外地人限购”，以及第四次9.13“本地、外地一起限购”，可以看出今年的楼市调控的严格程度已 过了2011年的“ 严调控”。

在限购方面，9月13日西安发布升级版住房“限购令”，将住房限购政策调整为在新城区、碑林区、莲湖区等 管理区域及高新区、经开区、曲江新区等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

在限售方面，在西安购买商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易；在区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

在限价方面：9月22日西安物价局开始对商品房价格调控，规定各房企须执行"一房一价"政策。

但是，2018刚过元旦不久，就有一线或新一线城市爆料，限购松绑。如兰州，是 “解绑”限购政策的城市，取消部分区域限购政策，对限购区域家庭购房不再需要提供社保和纳税证明（如上图）；合肥疑似取消限价；武汉房票出炉，非武汉户籍购首套房不限购……这些同胞城市都不同程度的松绑“限购”“限价”，相信西安距离“松绑”应该也不会太远了。

三、2018 政策——“积分 ”有望落实

竞争无处不在。据了解，从2017年3月1日西安市出台户籍新政以后，杭州、成都、武汉等城市也相继出台或进一步放宽了吸引人才 的政策。“人才争夺战”在包括成都、杭州、武汉、南京、西安等多个“新一线”城市中打响，与上述城市相比，西安吸引人才 新政呈现出“两低一少”的特点，即要求的学历起点低，年龄限制低，附加条件少。根据市公安局 统计数据显示，截至11月30日，已有18.6万人成为“新西安人”，同比增长408.9%，其 历 人数近10万，占户籍新政 总人数的80.64%。这串数字背后，是大西安对人才释放出的强劲“西引力”。

2017西安 政策回放：

2017年3月1日起，西安放宽户籍准入条件，放开普通大中专院校毕业生 限制。全日制普通高等院校、中等职业 （含技工 ），国民 同等学历和留学回国人员，年龄在35周岁（含35周岁）以下，无论是否在就业择业期内，愿意在西安市区就业、创业并定居生活的，可持相应学历 证书、身份证、 簿（或集体 卡）申请 。

2017年6月，陕西省西安进一步放宽部分户籍准入条件，将政策优惠力度再“加码”。在原有户籍新政的基础上，进一步放宽本科及以 历人员 的年龄限制，将“全日制普通高等院校、中等职业 （含技工 ），国民 同等学历和留学回国人员 ”条件中，本科学历人员（含国民 同等学历和留学回国人员） 的年龄限制，由35周岁（含35周岁）以下，调整至45周岁（含45周岁）以下；硕士研究生及以 历人员不设年龄限制。

上图是户籍网发布2018年 政策《西安户籍新政吸纳人才:2018年制定积分 》，可见，2018西安 政策的目标是”制定积分 “。按照2017西安 政策的进度，2018积分 有望实现，并且“条件 ”并行执行，吸纳更人的人才到西安安家发展。

四、2018新盘争艳——谁是您 值得期待的楼盘

受住宅市场热度影响，土地市场竞争日益激烈，从而西安土地市场开始步入上升通道，据西安国土资源局网站信息，全年成交201宗，成交1207.32万㎡，共揽金256.24亿，成交量 进入前五。

纵观2017，西安土拍有三大特点, 1、土地成交附加条件增多，拿地隐性成本较多，拿地门槛升高。（ 网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业+义务 设施代建））：2、龙头企业的行业集中度越来越高。3、主城区大明宫、浐灞、航天、港务板块成为房企拿地热点。周边区域临潼、高陵、鄠邑也开始趋热。那么透过2017年土拍市场看2018年西安有哪些楼盘值得关注？

碧桂园沣东、浐灞三宗高价地块

1、堪称2017年“西安 拍”的碧桂园浐灞地块，以表面地价 限价65508万元摘得摘得浐灞生态区115亩土地（与世博园正对，距 3号线香蜜湖站 ），溢价率达150%。净用地面积76899.18㎡（折合115.349亩，不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩）。容积率：不大于2.0不小于1.5。业内人士算了笔账：6500楼面地价＋3200建安成本＋240元配套费＋1000元税费（税费10％，按1万／平米计）＋500元财务成本（保守按5％计，单价按1万／平米计）＋300元营销费＋300元园林景观（一般400元）＝12100元成本。从这个成本来推算，很多人 个感觉就是，该项目的房价高层肯定要破1万2，洋房要破1万8的大关了。

2、紧接“西安接一拍”，碧桂园又以9.3亿再次摘得浐灞161亩新地块（浐灞生态区新岛路以北、香湖湾五路以东）。土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。楼面价7900元/平。

3、碧桂园2017年8月以近18.8亿元摘得沣东新城昆明池畔177亩 土地。据测算，该地综合楼面价达到6343元/㎡，创下沣东新城年内地价新高。该地块地块净用地面积177.596亩，其中出让住宅用地168.896亩，商服用地8.7亩。用途为居住用地，容积率不大于2.5，不小于2.0，建筑密度不大于26%，绿地率不小于35%。

据网上消息，碧桂园2018年至少有10个项目入市（见下表），从经开、浐灞、沣东到高新、曲江，碧桂园十多个项目将陆续入市开售。从碧桂园的产品营造力、物业服务内容和品质以及品牌度，加上地块的容积率所限制，未来的产品规划、房价定位，在市场上究竟会引起什么样的反响，值得期待。

中海曲江大城

2017年年初中海地产一举拿下曲江新区二期3宗相连的666亩地块，颇为引人瞩目。拿地面积和25.16亿元的拿地金额，为近些年来西安土地市场所罕见。按照容积率不大于2.0(2.5)且不小于1.5(2.0)，建筑密度不高于25%(28%)，绿地率不低于35%。测算亩单价在370-380万元/亩，测算 楼面价在2271.27元/㎡-2805.42元/㎡。

曲江大城项目地处杜陵邑生态人文重地，定义为奢适产品，将打造城市低密度宜居住区，以品牌保障品质、以配套改写生活。预计2018年上半年面世，需要在该 置业的客户可重点关注。

朗诗集团西安首秀

朗诗绿色地产有限公司2017上半年以1.5亿元收购了陕西长安区一宗116.45亩的地块。时隔大半年并未听到项目任何动静。而根据房小妹摸底的情况来看，预计会在2018年下半年启动项目。以绿色地产闻名于中国地产界的朗诗集团，在西安的首秀之作如何还得拭目以待。

龙湖地产高新地块

2017年12月26日，一则关于龙湖落子高新的新闻刷爆朋友圈。龙湖地产进入西安十年，迄今已经成功开发十余个地产项目，这是首次进入高新区。据业内人士称，该项目将打破龙湖地产在西安开发产品的惯例（洋房+高层），首建纯别墅社区。龙湖在西安积累的口碑与人气，令人十分期待高新项目的面市。

绿城西安两项目

以“品质”、“豪宅”著称的绿城，也将杀入西安，带来两大人居力作，分别为绿城留香园和绿城紫楹枱项目。 

据中国房价房数据显示，截止2017年12月西安楼市普通住宅存货为1161.64万㎡，按照近6个月月均去化107.66万㎡计算，去化周期为11个月；再加上2018会有大量新盘新货补充西安楼市，房源量充足，对购房者算是一个比较好的信号。

五、2018 再“发力”——三期10条 线路开工、2条 开通

一个城市能不能引来人才、留住人才，经济实力固然重要，有无交通 也是关键。2017年西安 进入了爆发期，年初官网发布：2017年西安将17 线路共建，其中，有6条 在建、5条 新开工、3条 力争年内开工、还有3条 即将勘查设计。但是在11月份，房小妹从官网获悉，有10条 线路”审批“延后，即： 1号线三期、2号线二期、3号线二期、7号线一期、8号线、10号线（主线一期及支线）、11号线、14号线（机场线东延伸）、15号线一期、16号线一期，审批延后但不等于不建。所以，2018有望这10条 线路开工建设。

注：西安城市轨道交通建设规划（2017-2023年）上报项目，图中红线为本次拟上报的10条线路

时间丨2017～2023年
项目丨 1号线三期、2号线二期、3号线二期、7号线一期、8号线、10号线（主线一期及支线）、11号线、14号线（机场线东延伸）、15号线一期、16号线一期
规模丨共计10条线路，总规模280.8公里（其中地下线238.3公里，高架线42.5公里）设站丨共设车站156座（其中14座高架站，换乘站45座）
站场丨车辆段7座、停车场8座、主变电站9座
车型丨7、8、11、15号线采用6辆A型车编组，其他线路采用6辆B型车编组

4号线及 13号线预计2018年年底开通

1、西安 4号线相关信息：

运营线路图：

中 文 名丨西安 4号线
英 文 名丨Xi'an metro line 4
方 向丨主城区南北走向
起 讫 站丨北客站-航天新城
线路长度丨35.2公里
车站数量丨29座（2018年开通28座）
开工时间丨2012年
运营日期丨预计2018年年底

4号线开通后，将与西安2号线共同分担南北向客流。连接着大明宫国家遗址公园、明城墙、大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等历史文物旅游景点。连接着西安北客站（高铁站）、西安火车站这两大交通枢纽。从北向南贯穿经开区、太华路、大明宫、曲江新区、航天新城等热门板块。 

2、 13号线（机场线）相关信息：

13号线（机场线）全称叫西安北至机场城际轨道项目，起点西安北客站，终点机场西站。全长29.28公里，全线设车站10座，其中机场、东航站楼、北客站为地下车站，秦汉商务区为地面车站，尚稷路、马东、长陵、摆旗寨、艺术 、空港新城为高架车站，建成后从北客站到机场运行时间将缩短至27以内。计划在2018年底建成通车试运行。

2018年年底， 4号线及机场线13号线开通后，西安市民可乘坐 快速到达咸阳国际机场乘坐航班，西安人们的出行会更加便捷，到咸阳机场的时间会大大缩短。

六、西成高铁+四环+四条城际铁路助力“关中 时”圈形成

西成高铁开通、四环动工、四条城际铁路开建，共同助推“关中 时”圈形成，使西安，汉中，渭南，咸阳四城在时间上大大缩短城与城之间的距离，空间上保持的更加紧密。

1、2017年12月26日西成高铁正式开通，不仅方便了两地居民的出行，而且为西北和西南地区的经济核心区创造了快速联系通道。西成高铁站点设置：全线共设16个车站，其中新建10个车站，利用既有车站4个。站点分别是：西安北（既有）、阿房官、户县东、新场街、佛坪、洋县西、城固北、汉中（既有）、新集、宁强南、朝天、广元（既有）、剑门关、青川、江油北、江油（既有） 。抵达江油后再与成绵乐城际铁路相连，直抵成都东站。

西城高铁线路图

2、2017年12月7日，关中城际铁路网中的西安至韩城、西安至法门寺、法门寺至机场、机场至阎良四条城际铁路控制性工程正式开工！连接省会西安，通达关中东西部，串联机场与高铁枢纽，未来，它们将深刻影响关中城市群的经济格局！据了解，本次开工建设的4条城际铁路是我省关中城市群城际铁路网的重要骨架线，项目总 700多亿元，新建铁路总里程400公里以上，预计2020年开通。

本次开工的四条城际铁路（红虚线）

3、2017年12月27日西安四环高速(南段)正式动工，这条超级环线连接西安、渭南、咸阳三市，连接十多个区县的它将建构真正“大西安”格局。全长270公里西安外环高速，2020年在南段建成后（北段已建好），将形成西安高速公路大枢纽。四环的开建，将有效提升城市外围组团及卫星城镇的交通水平，全面服务陕西省枢纽经济发展，西安也将正式进入“四环时代”城市的骨架将拉大。

小结：

一、坚持“房住不炒”的根本宗旨，物价局把控房源价格，2018西安楼市基本都是以抑制房价上涨为主要目标。

二、库存加新盘新房源上市，2018西安楼市房源量充足，购房者买房选择余地较大。

三、购房贷款将逐步松绑，这对购房者来说，贷款买房也会变得相对容易一些。

四、公积金贷款买房落实，还款月供变少，购房者还款压力降低。