"关中 时"首探大西安 六大看点解密2018西安楼市

来源:房天下 2018-01-12 00:00

[摘要] 房小妹首探“关中 时圈“大西安,六大看点解密2018西安楼市。

2018首探大西安

西成高铁开通,四条城际铁路及西安四环的开建,将西安、渭南、咸阳、汉中等城市连接在一起,构建真正”大西安“格局。然而,2017随着西安限购政策的加码升级、房价飙涨,使更多的购房者将目光转向周边的这些不限购城市,他们距西安的距离乘坐高铁 长1个半小时, 短28分钟即可到达,更重要的是,他们的房价仅是西安房价的三分之一,甚至是四分之一;况且一线品牌房企如碧桂园、万科、恒大、融创2017已在这些城市均有布局,2018会更加会激烈。于是,有业内人士称,以西安为核心的“关中 时圈“已诞生。2018房小妹首探大西安,六大看点解密2018西安楼市。

关中 时步入大西安

2017大西安楼市迎来了前所未有的“变”局。新房二手房房价破万;全年出台四次限购政策;限价首现西安; 政策首度“破冰“;土地市场风起云涌,现场竞拍状况激烈,一线品牌房企入驻西安数量前所未有……透过2017来看,2018西安房价是涨还是跌?楼市政策是否会“松绑”?哪些地块值得购房者关注?……请看下文。

(一)2018房价:新房二手房稳中有“涨”过半楼盘报价1W+

2017西安住宅新房二手房均价已破万元大关,业内称之为楼市上涨“ 的一年”!根据中国房价网数据统计,西安12月新房 房价10364元/平,二手房均价10436元/平。见下图2017年西安新房二手房房价走势:

1-12月西安楼市新房二手房房价走势

从上图可以看到:2017年1月到12月份,新房二房手商品住宅均价整体呈现上涨趋势。新房从1月份的7693元/平方米上涨至12月的10364元/平方米,涨幅为34.7%。在多轮调控下,9月以后,房价涨幅放缓,稳中略有上涨。二手房均价在2月和6月份有所下降之外,其他月份均呈上涨态势,7月份上涨高达1400元/平左右。

2017西安房价分布图

2017西安房价分布图

从房价分布图表中可以看到,三个价格区间占比较大:8000-10000元/平占比28%;10000-15000元/平占比36%;15000元/平以上占比13%。从中可以看出,万元楼盘占西安在售楼盘的比例即将过半。同时,据房天下数据监控 不完全统计,西安共11大区域(含高陵和西咸),9大区域均价已过1W+。

从而可以看出,2018年西安在深度贯彻“房子是用来住而不是用来炒的”楼市背景下,随着楼市调控政策的不断发力,限购几番收紧,西安楼市虽然热度依然在延续,不过已经开始逐渐趋于稳定,涨幅放缓。

(二)2018楼市政策——限购、限售、限价有望”松绑“

2017年西安楼市是有史以来发布限购政策 多、 严的一年。从1月1日起,限购不断加码,从 次的“允许新购1套”,到第二次4.18的“提高首付、扩大限购范围和限卖”,再到第三次6.18的“外地人限购”,以及第四次9.13“本地、外地一起限购”,可以看出今年的楼市调控的严格程度已经超过了2011年的“ 严调控”。

2018限购限贷限价

在限购方面,9月13日西安发布升级版住房“限购令”,将住房限购政策调整为在新城区、碑林区、莲湖区等 管理区域及高新区、经开区、曲江新区等开发区规划区域范围内,暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

在限售方面,在西安购买商品住房,自购房之日起满5年方可上市交易;在区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

在限价方面:9月22日西安物价局开始对商品房价格调控,规定各房企须执行"一房一价"政策。

但是,2018刚过元旦不久,就有一线或新一线城市爆料,限购松绑。如兰州,是全国 “解绑”限购政策的城市,取消部分区域限购政策,对限购区域家庭购房不再需要提供社保和纳税证明(如上图);合肥疑似取消限价;武汉房票出炉,非武汉户籍购首套房不限购……这些同胞城市都不同程度的松绑“限购”“限价”,相信西安距离“松绑”应该也不会太远了。

兰州限购松绑

三、2018 政策——“积分 ”有望落实

竞争无处不在。据了解,从2017年3月1日西安市出台户籍新政以后,杭州、成都、武汉等城市也相继出台或进一步放宽了吸引人才 的政策。“人才争夺战”在包括成都、杭州、武汉、南京、西安等多个“新一线”城市中打响,与上述城市相比,西安吸引人才 新政呈现出“两低一少”的特点,即要求的学历起点低,年龄限制低,附加条件少。根据市公安局 统计数据显示,截至11月30日,已有18.6万人成为“新西安人”,同比增长408.9%,其 历 人数近10万,占户籍新政 总人数的80.64%。这串数字背后,是大西安对人才释放出的强劲“西引力”。

2017西安 政策回放:

2017年3月1日起,西安放宽户籍准入条件,放开普通大中专院校毕业生 限制。全日制普通高等院校、中等职业 (含技工 ),国民 同等学历和留学回国人员,年龄在35周岁(含35周岁)以下,无论是否在就业择业期内,愿意在西安市区就业、创业并定居生活的,可持相应学历 证书、身份证、 簿(或集体 卡)申请 。

2017年6月,陕西省西安进一步放宽部分户籍准入条件,将政策优惠力度再“加码”。在原有户籍新政的基础上,进一步放宽本科及以 历人员 的年龄限制,将“全日制普通高等院校、中等职业 (含技工 ),国民 同等学历和留学回国人员 ”条件中,本科学历人员(含国民 同等学历和留学回国人员) 的年龄限制,由35周岁(含35周岁)以下,调整至45周岁(含45周岁)以下;硕士研究生及以 历人员不设年龄限制。

2018西安

上图是户籍网发布2018年 政策《西安户籍新政吸纳人才:2018年制定积分 》,可见,2018西安 政策的目标是”制定积分 “。按照2017西安 政策的进度,2018积分 有望实现,并且“条件 ”并行执行,吸纳更人的人才到西安安家发展。

四、2018新盘争艳——谁是您 值得期待的楼盘

受住宅市场热度影响,土地市场竞争日益激烈,从而西安土地市场开始步入上升通道,据西安国土资源局网站信息,全年成交201宗,成交1207.32万㎡,共揽金256.24亿,成交量 进入全国前五。

纵观2017,西安土拍有三大特点, 1、土地成交附加条件增多,拿地隐性成本较多,拿地门槛升高。( 网上竞拍+现场竞价+现场竞配(商业+义务 设施代建)):2、龙头企业的行业集中度越来越高。3、主城区大明宫、浐灞、航天、港务板块成为房企拿地热点。周边区域临潼、高陵、鄠邑也开始趋热。那么透过2017年土拍市场看2018年西安有哪些楼盘值得关注?

碧桂园沣东、浐灞三宗高价地块

1、堪称2017年“西安 拍”的碧桂园浐灞地块,以表面地价 限价65508万元摘得摘得浐灞生态区115亩土地(与世博园正对,距 3号线香蜜湖站 ),溢价率达150%。净用地面积76899.18㎡(折合115.349亩,不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩)。容积率:不大于2.0不小于1.5。业内人士算了笔账:6500楼面地价+3200建安成本+240元配套费+1000元税费(税费10%,按1万/平米计)+500元财务成本(保守按5%计,单价按1万/平米计)+300元营销费+300元园林景观(一般400元)=12100元成本。从这个成本来推算,很多人 个感觉就是,该项目的房价高层肯定要破1万2,洋房要破1万8的大关了。

2、紧接“西安接一拍”,碧桂园又以9.3亿再次摘得浐灞161亩新地块(浐灞生态区新岛路以北、香湖湾五路以东)。土地用途为居住、商服(共用宗),容积率不大于2.0不小于1.5,建筑密度不大于35%,绿地率不小于35%。楼面价7900元/平。

3、碧桂园2017年8月以近18.8亿元摘得沣东新城昆明池畔177亩 土地。据测算,该地综合楼面价达到6343元/㎡,创下沣东新城年内地价新高。该地块地块净用地面积177.596亩,其中出让住宅用地168.896亩,商服用地8.7亩。用途为居住用地,容积率不大于2.5,不小于2.0,建筑密度不大于26%,绿地率不小于35%。

据网上消息,碧桂园2018年至少有10个项目入市(见下表),从经开、浐灞、沣东到高新、曲江,碧桂园十多个项目将陆续入市开售。从碧桂园的产品营造力、物业服务内容和品质以及品牌度,加上地块的容积率所限制,未来的产品规划、房价定位,在市场上究竟会引起什么样的反响,值得期待。

碧桂园西安项目

中海曲江大城

2017年年初中海地产一举拿下曲江新区二期3宗相连的666亩地块,颇为引人瞩目。拿地面积和25.16亿元的拿地金额,为近些年来西安土地市场所罕见。按照容积率不大于2.0(2.5)且不小于1.5(2.0),建筑密度不高于25%(28%),绿地率不低于35%。测算亩单价在370-380万元/亩,测算 楼面价在2271.27元/㎡-2805.42元/㎡。

曲江大城项目地处杜陵邑生态人文重地,定义为奢适产品,将打造城市低密度宜居住区,以品牌保障品质、以配套改写生活。预计2018年上半年面世,需要在该 置业的客户可重点关注。

朗诗集团西安首秀

朗诗绿色地产有限公司2017上半年以1.5亿元收购了陕西长安区一宗116.45亩的地块。时隔大半年并未听到项目任何动静。而根据房小妹摸底的情况来看,预计会在2018年下半年启动项目。以绿色地产闻名于中国地产界的朗诗集团,在西安的首秀之作如何还得拭目以待。

龙湖地产高新地块

2017年12月26日,一则关于龙湖落子高新的新闻刷爆朋友圈。龙湖地产进入西安十年,迄今已经成功开发十余个地产项目,这是首次进入高新区。据业内人士称,该项目将打破龙湖地产在西安开发产品的惯例(洋房+高层),首建纯别墅社区。龙湖在西安积累的口碑与人气,令人十分期待高新项目的面市。

绿城西安两项目

以“品质”、“豪宅”著称的绿城,也将杀入西安,带来两大人居力作,分别为绿城留香园和绿城紫楹枱项目。 

据中国房价房数据显示,截止2017年12月西安楼市普通住宅存货为1161.64万㎡,按照近6个月月均去化107.66万㎡计算,去化周期为11个月;再加上2018会有大量新盘新货补充西安楼市,房源量充足,对购房者算是一个比较好的信号。

五、2018 再“发力”——三期10条 线路开工、2条 开通

一个城市能不能引来人才、留住人才,经济实力固然重要,有无交通 也是关键。2017年西安 进入了爆发期,年初官网发布:2017年西安将17 线路共建,其中,有6条 在建、5条 新开工、3条 力争年内开工、还有3条 即将勘查设计。但是在11月份,房小妹从官网获悉,有10条 线路”审批“延后,即: 1号线三期、2号线二期、3号线二期、7号线一期、8号线、10号线(主线一期及支线)、11号线、14号线(机场线东延伸)、15号线一期、16号线一期,审批延后但不等于不建。所以,2018有望这10条 线路开工建设。

西安城市轨道交通建设规划(2017-2023年)上报项目

注:西安城市轨道交通建设规划(2017-2023年)上报项目,图中红线为本次拟上报的10条线路

时间丨2017~2023年
项目丨 1号线三期、2号线二期、3号线二期、7号线一期、8号线、10号线(主线一期及支线)、11号线、14号线(机场线东延伸)、15号线一期、16号线一期
规模丨共计10条线路,总规模280.8公里(其中地下线238.3公里,高架线42.5公里)设站丨共设车站156座(其中14座高架站,换乘站45座)
站场丨车辆段7座、停车场8座、主变电站9座
车型丨7、8、11、15号线采用6辆A型车编组,其他线路采用6辆B型车编组

4号线及 13号线预计2018年年底开通

1、西安 4号线相关信息:

运营线路图:

 4号线

中 文 名丨西安 4号线
英 文 名丨Xi'an metro line 4
方 向丨主城区南北走向
起 讫 站丨北客站-航天新城
线路长度丨35.2公里
车站数量丨29座(2018年开通28座)
开工时间丨2012年
运营日期丨预计2018年年底

4号线开通后,将与西安2号线共同分担南北向客流。连接着大明宫国家遗址公园、明城墙、大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等历史文物旅游景点。连接着西安北客站(高铁站)、西安火车站这两大交通枢纽。从北向南贯穿经开区、太华路、大明宫、曲江新区、航天新城等热门板块。 

2、 13号线(机场线)相关信息:

13号线(机场线)全称叫西安北至机场城际轨道项目,起点西安北客站,终点机场西站。全长29.28公里,全线设车站10座,其中机场、东航站楼、北客站为地下车站,秦汉商务区为地面车站,尚稷路、马东、长陵、摆旗寨、艺术 、空港新城为高架车站,建成后从北客站到机场运行时间将缩短至27分钟以内。计划在2018年底建成通车试运行。

2018年年底, 4号线及机场线13号线开通后,西安市民可乘坐 快速到达咸阳国际机场乘坐航班,西安人们的出行会更加便捷,到咸阳机场的时间会大大缩短。

六、西成高铁+四环+四条城际铁路助力“关中 时”圈形成

西成高铁开通、四环动工、四条城际铁路开建,共同助推“关中 时”圈形成,使西安,汉中,渭南,咸阳四城在时间上大大缩短城与城之间的距离,空间上保持的更加紧密。

1、2017年12月26日西成高铁正式开通,不仅方便了两地居民的出行,而且为西北和西南地区的经济核心区创造了快速联系通道。西成高铁站点设置:全线共设16个车站,其中新建10个车站,利用既有车站4个。站点分别是:西安北(既有)、阿房官、户县东、新场街、佛坪、洋县西、城固北、汉中(既有)、新集、宁强南、朝天、广元(既有)、剑门关、青川、江油北、江油(既有) 。抵达江油后再与成绵乐城际铁路相连,直抵成都东站。

西城高铁线路图

2、2017年12月7日,关中城际铁路网中的西安至韩城、西安至法门寺、法门寺至机场、机场至阎良四条城际铁路控制性工程正式开工!连接省会西安,通达关中东西部,串联机场与高铁枢纽,未来,它们将深刻影响关中城市群的经济格局!据了解,本次开工建设的4条城际铁路是我省关中城市群城际铁路网的重要骨架线,项目总 700多亿元,新建铁路总里程400公里以上,预计2020年开通。

西安至法门寺等4个城际铁路

本次开工的四条城际铁路(红虚线)

3、2017年12月27日西安四环高速(南段)正式动工,这条超级环线连接西安、渭南、咸阳三市,连接十多个区县的它将建构真正“大西安”格局。全长270公里西安外环高速,2020年在南段建成后(北段已建好),将形成西安高速公路大枢纽。四环的开建,将有效提升城市外围组团及卫星城镇的交通水平,全面服务陕西省枢纽经济发展,西安也将正式进入“四环时代”城市的骨架将拉大。

西安四环

小结:

一、坚持“房住不炒”的根本宗旨,物价局把控房源价格,2018西安楼市基本都是以抑制房价上涨为主要目标。

二、库存加新盘新房源上市,2018西安楼市房源量充足,购房者买房选择余地较大。

三、购房贷款将逐步松绑,这对购房者来说,贷款买房也会变得相对容易一些。

四、公积金贷款买房落实,还款月供变少,购房者还款压力降低。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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